住宅ローンの毎月の返済ができなくなったらどうなるの？差押される？
こんにちは、ネオバンカーのOffです。
先日に、下記のツイートをしました。
住宅ローンを借入するときに必ず付く条件があります。
— 闇銀行員の裏事情ブログ管理人 (@offbankblog) February 23, 2020
それは「抵当権の設定」です。
返済が滞ってしまうと、強制的に家を差し押さえられる怖い権利です。
でも、どのくらい延滞すると差し押さえされるのでしょうか？
答えはブログにて。
返済が1回でも遅れるとペナルティー
住宅ローンの返済が滞ると、どうなるのでしょうか。
返済が遅れると、まずは金融機関から電話や書面で催促の通知が届きます。
この時点で応じられれば問題ありませんが、その催促時に提示された予定日に
1回でも返済が遅れれば、即「延滞」とみなされます。
延滞が発生すると、金融機関によっては契約の優遇金利が適用されなくなるなどの、措置がとられ、毎月の返済額が増えてしまうこともあります。
※優遇がなくなると金利が上がるということ
より有利なローンに借り換えたくなっても延滞が1年以内にあれば、それを認められないケースも出てきます。
返済を続けるために、家計の大幅な見直しを迫られることになります。うん、怖い。
返済が半年遅れたら「差し押さえ」
正当な理由がなく、2ヶ月以上返済が遅れた場合は「事故」扱いになります。
さらに、6ヶ月経過すると「差し押さえ」になり、自宅を勝手に売ったりしないように裁判所から命令が来ます。
この時点で金融機関からは「一括繰り上げ返済 or 競売にかける」のどちらかを選択してくださいと言われます。
ここで滞った借入金を全額返済できれば、家を手放さなければなりません。
任意売却という、物件を第三者に売却して債権の一部の返済に充当する方法もあります。
全額返済できない場合は一部債権を放棄してもらったり、未返済分について新たな返済計画を立てて返済を続けることになります。
競売は、金融機関金融機関が融資を回収するために、物件を裁判所を通じて競りにかけ売却することで、考え得る最悪のパターンです。
競売にかけられて割合は0.048%です。
2000人中1人の割合で住宅ローンを返せなくなる割合になります。
返済不能に陥った住宅ローンの行く末
返済が滞った住宅ローンは、銀行にとっては「不良債権」です。
早く整理したいというのが本音です。
民間の金融機関の場合
返済先が保証会社に代わる
住宅ローンの債権が保証会社に移り、保証会社が住宅ローンの残債を一括弁済する。
これで金融機関に対する返済義務はなくなるが、以降は肩代わりしてくれた保証会社に返済していかなければならない。
なお、連帯保証人を設定している場合には、連帯保証人に全額弁済するように要求がいく。
フラット35の場合
住宅金融支援機構に相談できる
不況による勤務先の倒産などで、次の条件に1つでも該当する人は、返済期間を最大15年間延長して毎月の負担を減らすことができる。
・年間の総返済額が年収の4分の1以上
・他のローンを含む返済額が一定の割合を超えたとき
・月収が世帯人数✕64,000円以下
・失業中の場合は最長3年間利息のみの支払いとできる
上記2パターンでも上手くいかないときは、任意売却か競売を迫られる。
任意売却と競売の違い
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格と同じ価格で売却できるので残債を減らせる可能性がある | 裁判所が決定した売却価格（市場価格の70％程度）で落札されるため、任意売却に比べ残債が多く残る可能性がある |
| 条件 | 生活資金として手元に資金が残るように債権者と交渉できる | 売却代金はすべて債権者に支払われる。手元資金も残らない。場合によっては不法侵入で訴えられる |
| 残債 | 残債を無理なく返済できるように金融機関と返済計画を交渉できる | 売却後も残債が残る。残債は自分で返済方法を模索しないといけない |
まとめ
住宅ローンの返済が遅れると、金融機関から強烈な制裁が下される。
借入期間の間に無理なく返済できる金額を借りることが重要。
万が一返済ができない場合は速やかに不動産屋を訪ね、任意売却の手続きを取るべし。
ネット銀行で住宅ローンを組んでも大丈夫なの？倒産とかは？
こんにちは、ネオバンカーのOffです。
先日に、下記のツイートをしました。
ネット銀行と実店舗銀行の差はほとんど無くなってきています。
— 闇銀行員の裏事情ブログ管理人 (@offbankblog) February 22, 2020
オンライン手続きに抵抗が無ければ、メリットしかありません。
高給取りな銀行員がいないネット銀行はその分、金利が高かったり、手数料が低く設定されています。
実店舗銀行は時代遅れです。
オンライン手続きに抵抗がなければメリット大
近年、インターネット上で取引を行うネット銀行が増えています。
低金利の住宅ローンを用意しているネット銀行も多いため、借入先として気になるところだと思います。
住宅ローン1月新規借入
— 闇銀行員の裏事情ブログ管理人 (@offbankblog) January 11, 2020
・0.399％:ジャパンネット銀行
・0.415％:住信SBIネット銀行
・0.450％:新生銀行
・0.457％:じぶん銀行、ソニー銀行
・0.470％:イオン銀行
・0.475％:三井住友銀行
・0.525％:三菱UFJ銀行、みずほ銀行
ネット銀行は、実店舗をもたないため、業務の運営にかかるコストが大幅に圧縮されます。
そのため、金利が低く抑えられたり、保証料や繰り上げ返済手数料などの諸費用が安く抑えられるというメリットがあります。
預金通帳が発行されないことや、一部のクレジットカードには対応していないことがデメリットとしてあります。
それ以外の点では一般の金融機関と何ら変わるところはありません。
ネットバンクは普通の銀行がオンライン上にあるだけ
店舗はなくても会社は地球上に存在するので安心してください。
契約から融資実行までの手続きをウェブ上で完結します。
各種優遇が充実しているので検討の価値はあります。
インターネット専業の銀行
ソニー銀行、セブン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、auじぶん銀行など
店舗もあるがオンライン上で取引をする銀行
新生銀行、東京スター銀行、イオン銀行など
ネット銀行が倒産したらどうなる？
老舗の金融機関がもつ長い歴史や実店舗数と健全な経営とは全く関係がありません。
メガバンクでもネット銀行でも、安定収益が確保できているかが重要です。
金融機関も民間企業ですから、経営破綻のリスクはあります。
ただし、これまで金融機関の破綻でペイオフが発動されたのは、2010年の日本振興銀行の1事例のみです。
※ペイオフとは、自分が預金している金融機関が破綻した際、預けていた金額のうち「1,000万円とその利息等」について保証されるという制度。
それ以外は経営が悪化すると、他の金融機関に営業譲渡したり、吸収合併されたりします。このとき、住宅ローンの返済がどうなるのでしょうか。
答えは取引銀行が変更になるだけです。
借入残高の全額返済をいきなり求められることはありません。
ただし、その住宅ローンが譲渡先の銀行条件に合わせて金利が変更になる可能性はあります。
ネットバンクの経営の安定度を調べるには？
ディスクロージャーを見ることで安定度がわかります。
ディスクロージャーとは企業が財務諸表や有価証券報告書などで、財務内容の情報を投資家などに公開することをいいます。
証券取引法および商法により投資家や債権者を保護するために義務付けられているのもので、健全な経営を確認する上で欠かせない資料です。
以下がディスクロージャーをみるうえでの用語解説です。
・経常利益＝どれだけ稼いでいるか
・貸付残高＝お金をどれだけ貸しているか
・預金残高＝お金をどれだけ預かっているか
・資本金＝会社の規模はどれくらいか
住宅ローンの返済期間は３５年が普通なの？
こんにちは、ネオバンカーのOffです。
先日に、下記のツイートをしました。
住宅ローンでみんなが勘違いしやすいこと。
— 闇銀行員の裏事情ブログ管理人 (@offbankblog) February 21, 2020
「借入できるお金」が「返済できるお金」ではない。
これが理解できてないと、家を買って絶望を手に入れます。
ローン35年という一般常識
住宅ローンの返済期間を検討するとき、まず頭に思い浮かぶのは、現在の年齢から定年退職まで残りあと何年あるかということでしょう。
65歳を定年とすると
35歳の人ならあと30年、
40歳の人ならあと25年あります。
多くの人が「収入のある退職時までに返済を終えなければ」
と強迫観念にとらわれてしまいます。
しかし、実際には住宅ローンの返済期間に、
「◯年が一般的」という常識も
定年までに返済すべしというルールもありません。
あなたの家の家計に適した返し方すればよいだけです。
定年まで残り年数で完済しようとすれば、毎月の返済額が高くなります。
当然、家計の負担は増えます。
住宅ローン商品の融資条件にある「完済時年齢」を調べてみると、
借入時の年齢は「65歳まで」としているものもありますが、
完済するまでの期限は79〜81歳くらいまでのものが多いはずです。
だからといって、返済期間を上限いっぱいまで引き伸ばし必要はありませんが、
少なくとも定年時年齢にこだわる必要はないことがわかります。
大切なのは、毎月の返済額が無理のない金額になるように、返済期間を設定することです。
ローンゼロと預金ゼロ、どちらが安心か？
それでも、「定年退職以降も住宅ローン返済し続けるのはなんだか不安」という人がいるかもしれません。
では、65歳の退職時点であと1200万円返済しなければならないが、
その分、預金も1200万円分ある人と、返済はすべて終わっているが預金が1円もない人では、どちらが良いのでしょうか。
預金がなければ現金が急に必要となった場合、新たに借金をしなければなりません。
大切なのは借入金と預金のバランスを取るという考え方です。
適正な返済期間は、暮らしのあり方全体を見据えたうえで決めなければいけないのです。
まとめ
返済期間は、自分の都合で決める
住宅ローンの返済期間は通常1年単位で決められます。
返済期間は「老後の安定」を考えて
「定年までの完済」目標にすると、老後の生活資金に不安が生じがちになります。
ある程度の貯蓄額を確保するためには返済期間を伸ばすのも一策です。
手元に現金があれば資産運用も可能になります。
年収が低い人でも住宅ローンは組めるの？
こんにちは、ネオバンカーのOffです。
先日に、下記のツイートをしました。
住宅ローンの審査が通らないのには理由があった？事前に確認しておきたいポイントhttps://t.co/LNgDiE834i
— 闇銀行員の裏事情ブログ管理人 (@offbankblog) January 18, 2020
住宅ローンを組むときの最低でも確認しておきたい事項がまとまっている
良記事だったのでツイートしました。
記事内のことはクリアしていないと、そもそも審査の土台に立てません。
年収１０００万超えの人でもクレジットカードの延滞履歴があると審査も通りません。
そんな中でも、自分の年収が低いと感じていて「住宅ローンの審査通るのかな？」
と心配になっている方も多いと思います。
今日は「低所得者の住宅ローン審査における年収の考え方」を綴っていきます。
低所得の人はそれに見合った借入をすればOK
住宅ローンは自動車ローンや事業性ローンなど、他のローンとは一線を貸す特別なローンです。
年収の何倍にもあたる住宅の購入費を、一般の人が無理なく調達できるようにと、
他のローンよりも金利が低く抑えられ、家計を安定させるために返済期間も長く設定できるようになっています。
住宅ローン借りられるかどうかは収入額との相談になります。
低所得だから借りられないではなく、
収入に見合った借入をするという考え方が大切。
それぞれの金融機関では住宅ローンの審査の最低年収を◯◯◯万円としていますが、
仮にあなたがその年収に達していなければ、基準をより低く設定している金融機関に相談したり、収入が低くても借りられるローン選べば良いのです。
※ただし、収入が低い人用のローンは金利が通常の1.5〜2倍高い傾向があります。
仮に収入が金融機関の審査基準を満たしていなくても、
他の基準に合致していれば貸してくれる可能性もあります。
契約・派遣社員・パート・育休の人は審査が厳しい
審査基準は、収入が多い少ないだけではありません。
アルバイトやパートのような、収入が不安定な就業形態で住宅ローンを組むのは簡単ではありません。
同様の理由で自営業者や成果報酬型の正社員、契約社員、派遣社員、フリーランスもやや不利な傾向にあります。
ただし、ローンを組めないわけではありません。
借り入れ額を少なくしたり、確定申告書3期分のコピーを提出するなどして自分の返済能力を証明できれば問題ありません。
反対に雇用上を安定している正社員や公務員も、産休・育休や病気療養なので仕事をしていないのでは収入の継続性がないと判断されお金を借りにくくなります。
収入の高さも必要だが、安定性も重要
下記は、それぞれの就業形態別のポイントになります。
正社員・公務員
毎月の給与受け取れる公務員や企業の正社員は収入が300万円台でも断トツに有利。
フリーランス
売上から経費を引いた金額が収入になる。
3年間は額面が減らないように節税を控えることがポイント。
自営業者
安定経営の証拠を見せる必要があります。
スポーツ選手
現在の収入が多くても1年先はどうなるかわからない。
現金で購入がおすすめです。
産休中の公務員
公務員は安定性抜群だが、休業中は収入がないのでNG。
フリーター
短時間、短期間労働のアルバイトやパートは審査に通ることは非常に難しい。
収入＝✕、安定性＝✕。家を買うよりも就職をしたほうがいいだろう。
派遣OL
3年以内の間接雇用なので契約社員よりも不利。
契約社員
3年以内に更新する直接雇用。
専門職が多いので個人差はあるが勤続年数・収入が多いほど審査は通りやすい。
まとめ
年収1億円の人でも住宅ローンを借りられないことがあります。
反対に年収300万円でも借入額が収入と見合っていれば問題ありません。
住宅ローンは人生でも大きな買い物になりますので、慎重な計画をお勧めいたします。
